Impact story: De Nationale Vastgoedpas

Onlangs spraken we Hans Timmerman en Fred Baptist over de toepassing die zij hebben ontwikkeld: ‘De Nationale Vastgoedpas’. De vastgoedpas is een platform waarop zowel open data als eigen data van en over vastgoed en leefomgeving, wordt aangeboden. 

Kunnen jullie jezelf even kort voorstellen? Wie ben je en waar werk je?

Mijn naam is Fred Baptist, ik kom uit de energiewereld en ik heb het oorspronkelijke idee van de vastgoedpas ontwikkeld: welke data is bekend over een woning? Welke informatie heb ik nodig om mijn verantwoordelijkheid te nemen? Welke data heb ik nodig om mijn woning te verzekeren, te bewonen, te taxeren, te verkopen, te verduurzamen, om medische zorg te kunnen ontvangen en om mijn veiligheid te bewaken. Voor de auto is er het RDW dat via het kenteken en kentekenbewijs ‘alles’ over de auto weet te vertellen. Maar we hebben geen Rijksdienst voor het Wonen en weten nauwelijks welke data achter het kenteken van een woning - de BAG-code - schuilt. De vastgoedpas brengt hier de helderheid in. 

Hans Timmerman komt uit de elektrotechnische en vliegtuigindustrie en heeft het afgelopen decennium als CTO bij IT-bedrijf EMC (werd in 2016 Dell EMC) gewerkt. Hij was betrokken bij veel digitale transformaties waar data de kern van processen, architectuur, systeemkwaliteit en compliance was. In 2019 stapte hij in Fortierra om het datacentrische denken voor vastgoed te helpen stimuleren. Afgelopen jaar is het eerste ontwerp van de vastgoedpas uit 2014 naar een modern cloudplatform getransformeerd en is er commerciële versterking binnengehaald. 

Wat doet de vastgoedpas?

Fortierra is leider op het gebied van het ontsluiten en zichtbaar maken van vastgoeddata. De nationale vastgoedpas is een SaaS-oplossing (Software als een Service) voor alle soorten vastgoeddata. Via deze dynamische en schaalbare cloud-oplossing wordt zowel open data, eigen data en data van derden van- en over vastgoed en de leefomgeving aangeboden. Open data wordt via algoritmen automatisch dagelijks uit meer dan 600 open bronnen verzameld, opgeslagen en ter beschikking gesteld. Via de vastgoedpas kan data van derden worden benaderd zoals asbest, verontreiniging, funderingen, gevaarlijke stoffen, legionella, chroom, bacteriën en schimmels. Eigen data kan door eigenaar of gebruiker op eenvoudige wijze worden toegevoegd, bewaard en veiliggesteld. Daarnaast wordt deze data, die altijd via de BAG-code is gekoppeld aan het vastgoed, beschikbaar gesteld voor data-analyse, compliance en comptabiliteitsvraagstukken. De driehoek van fysieke veiligheid, wet en economie wordt op die manier aan de BAG-code gekoppeld en kortgesloten.

De nationale vastgoedpas, zoals we ons nieuwe cloud dienst noemen, wordt door één van onze partners als Gebouwpas in de markt gezet voor facilitymanagement en contractbeheer van utility-gebouwen. We zijn betrokken bij een initiatief om de vastgoedpas te gebruiken als duurzaamheidsdossier voor verduurzamingsprojecten. In de vastgoedpas zijn templates aanwezig voor bouwkundige opname, en het formele energielabel (NTA8800), en taxatie en waarde indicatie risico, welke templates automatisch worden gevuld op basis van bekende en ingevoerde vastgoeddata. Door data van slimme gas- en elektriciteitsmeter real time uit te lezen, kan na een nulmeting actief de verduurzaming van de woning worden gemeten en een energie- en CO2 boekhouding worden gevuld.

Voor wie heb je dat gedaan en waarom?

In Nederland weten we weinig vanuit de woning gezien. Als je thuiszorg krijgt, moet je woning daarvoor geschikt zijn of geschikt worden gemaakt. Als een slaapkamer een medische ruimte wordt is aanpassing nodig wat betreft ARBO, energielevering, comfort en veiligheid. Is het bed geaard. Mag de wijkverzorging binnenkomen? Werkt de zuurstof als de elektriciteit uitvalt? Kan medische apparatuur tegen te lage of hoge spanning bijvoorbeeld door zonnepanelen? Allemaal informatie die vaak (nog) niet eenduidig van een woning bekend is. Of de communicatie vanuit de woning naar huisarts, mantelzorg, wijkverpleging of ziekenhuis. En wie vergoedt het: WMO, de verzekering, de huisbaas etc. Wat we al eerder zeiden: er geen Rijksdienst voor het Wonen. Geen 'kentekenbewijs' of een woning voldoet voor minder validen of medische zorgbehoevenden of inzicht in de Wettelijke Aansprakelijkheid ten aanzien van de omgeving en buren. De vastgoedpas vult die leemte op. 

Welk probleem los je daarmee op?

We spreken met woningcorporaties die een uitdaging hebben om de kosten voor het administratieve beheer van de verhuurbare eenheden omlaag te krijgen. Dat komt mede omdat men te weinig van de individuele eenheid afweet. Veel data is onbekend, of ligt bij dienstverleners of is te weinig gedetailleerd in hun eigen systemen. De vastgoedpas maakt het mogelijk per kleinste eenheid - de verhuurbare eenheid - op een privacy veilige manier data vast te leggen en beschikbaar te stellen. Ook in de vorm van databases voor data-analyse, voor de accountant om gedetailleerde comptabiliteit mogelijk te maken, voor verduurzaming, gepast toewijzen van appartementen, de subsidie-verrekening, btw verwerking individuele servicekosten en toegepaste huurpunten eenduidig registreren en tenslotte de actuele energiebesparingen voor die eenheid.

Dit geldt ook voor verenigingen van eigenaren, hypotheekverleners, gemene rekening voor onderhoudsbudget, opgave Box 3 en groene subsidies. Er bestaat geen goede boekhouding of eigenlijk een grootboek voor woning- én woondata. Van de woning en de bewoners en de leefomgeving. Gecombineerde data over techniek, veiligheid, thuiszorg, financiering, wettelijke eisen en leefomgeving. In meer dan een miljoen woningen wordt de hoogste klasse medische zorg verleend, terwijl die woningen niet of nauwelijks geregistreerd zijn. Als er iemand bedlegerig is en er breekt brand uit, weet de brandweer dat? Of iemand ligt aan het zuurstof en de stroom valt uit in de wijk. Weet de brandweer of ambulance dat? We proberen ouderen en kwetsbaren langer thuis te laten wonen en te verzorgen, maar weten we als maatschappij - en ook als overheid - nauwelijks wat achter de voordeur gebeurt, nodig is en welke (nood-) diensten nodig en wettelijk vereist zijn. 

                          “De vastgoedpas is het grootboek van een individueel vastgoed object".

Wat betekent deze toepassing voor de gebruiker?

Als eigenaar of gebruiker van een woning zul je niet elke dag de data van je woning nodig hebben. Maar als op de achtergrond alle data rond- en van je woning en de bewoning wordt verzameld en bewaard, is dat een flinke meerwaarde op het moment dat die data opeens wel nodig is. Bij een taxatie en verkoop of bij klimaatschade en/of ongeval met letselschade. Voor een verbouwing. Voor de afsluiting van een duurzaamheidsproject en de afrekening van de subsidie. Bij de overdracht bij de notaris. Bij het verzekeren van je inboedel, het navragen van een extra groene hypotheek of het verlagen van je risicopremie. We hebben voorbeelden van gezinnen die na verbouwing en goede administratie in de vastgoedpas, hun risicopremie op hun hypotheek konden verlagen; per saldo een hypotheek voor 18 jaar van 3,5% naar 2,8%, dat zijn dus tienduizenden euro’s voordeel over die periode. 

Wat is er veranderd voor je gebruikers sinds ze deze toepassing hebben?

Gebruikers hebben digitaal inzicht in het wel en wee van hun woning. Mensen met zonnepanelen kunnen real time hun energieverbruik inzien, de besparing die zij realiseren na bijvoorbeeld een spouwmuur- of dakisolatie. Of snel de relevante data beschikbaar hebben voor een verbeterd energielabel. Maar ook of de meterkast en rookmelder veilig is en gecertificeerd. Of de digitale afschriften van de RAL-kleuren waarmee vijf jaar geleden de keukendeur was geschilderd. De digitale tekeningen van de keuken-uitbreiding inclusief bedrading. Of inzicht in saneringsmaatregelen die ooit hebben plaatsgevonden rond asbest, olietanks, lood etc. Gebruikers zijn en blijven eigenaar van persoonlijke (zorg)data en verantwoordelijk voor het beheer. Kortom, een soort woningpaspoort, een persoonlijke kluis voor data over je huis, de boekhouding van je waarde, investeringen, schulden, afschrijving en meerwaarde. Met slimme meldingsmogelijkheden naar de overheid en andere organisaties. De opgave voor de WOZ en via open data inzicht in de lasten van netbeheer, waterschap, reinigingsheffing en andere woonlasten. 

Welke data gebruik je hiervoor?

De data komt of uit meer dan 600 open databases in Nederland, ook die van Europa kunnen we benaderen. Daarnaast kan en wordt eigen data over de woning handmatig of deels automatisch vastgelegd en opgeslagen. En omdat we volgens Europese wetgeving en open data standaarden werken, werkt de vastgoedpas in heel Europa.  

Elk project kent ook uitdagingen. Waar liep jullie tegenaan?

De uitdaging was de eerste versie, die samen met Baan in 2014 - deels in India - was gebouwd, te re-engineeren naar een modern, flexibel Cloud platform. Hier kozen we onze partner Infinity IT voor, die ook voor de overheid infrastructuurdiensten levert. En dit doen we met de nocode software van onze partner WEM, waardoor onze eigen data-analist de meeste workflows en processen zelf kon ‘programmeren. Toen we dat gedaan hadden, misten we de commerciële deskundigheid om dit product naar de markt te kunnen brengen. Die deskundigheid hebben we vorig jaar ook in huis gehaald. Tenslotte ben je als klein bedrijf druk met alles tegelijkertijd. Dat is een uitdaging op zich. 

Als je terugkijkt: wat is dan anders gelopen dan je dacht?

Door corona werd het begin 2020, opeens heel lastig om bij potentiële klanten aan tafel te komen. Ben je enthousiast begonnen, moet je opeens binnenblijven. Gelukkig konden we toen onze interne processen beter op orde brengen, structuren aanbrengen etc. maar corona heeft ons zeker een jaar doorlooptijd gekost. 

Wat is je persoonlijke band met het onderwerp?

Fred komt uit de energiesector en daar is flowdata over het systeem de bron van kennis en inzicht over de kwaliteit, de risico's, de certificatie en de instandhouding van het systeem. Voor een huis bestond dat niet. Daarnaast hebben zijn ouders de laatste jaren medische zorg aan huis nodig gehad en Fred zag hoe slecht dat werd ondersteund met data en automatisering. Dat moest beter kunnen. Fred is lid van de NEN-commissie Conformiteit Beoordeling die Europese wetgeving geschikt maakt voor toepassing in Nederland.  

Hans heeft zijn data-ervaring opgedaan in de vliegtuigindustrie. Digitale data is de basis om de levenscyclus van een vliegtuig te ondersteunen. Om 50 jaar lang te zorgen dat elk jaar weer een bewijs van luchtwaardigheid kan worden verkregen, ondanks alle onderhoud, reparaties en renovaties. Hij heeft in een NATO project mede leidinggegeven aan de ontwikkeling van ISO 10303 voor lifecycle management voor kapitaalgoederen. 

What's next? Wat staat er op de planning op het gebied van data?

We krijgen van het Kwaliteitsinstituut nu een keurmerk voor onze vastgoedpas. Dat heeft nog niemand in Europa op het gebied van vastgoeddata. Een keurmerk dat de data die wij hebben verzameld, verwerkt en beschikbaar stellen aan alle eisen voldoet van zowel Europa als Nederland op het gebied van vastgoed-en privacy-vastlegging. 

Wat kan Data.Overheid.nl voor je betekenen? Waar heb je behoefte aan?

We deden vorig jaar mee aan de marktconsultatie voor een digitaal te leveren energielabel voor alle woningen in Nederland. We hadden - bleek achteraf - de enige werkende oplossing, maar het ministerie had twijfels over de betrouwbaarheid van haar eigen open data en de mogelijke fraudegevoeligheid van woningeigenaren. Het verantwoordelijke ministerie zou veel meer grip moeten krijgen op de bestaande woningvoorraad: de kwaliteit van die woningen, de duurzaamheid, de thuiszorg situatie, de verpaupering op diverse gebieden, de kwetsbaarheid van mensen in diverse wijken, de vergrijzing. En hier enthousiast zowel bestaande open data alsmede aanvullingen en correcties van woningeigenaren voor moeten gebruiken. Wij leveren atlassen voor gemeentebesturen om inzicht in die kwetsbaarheid te krijgen. Te weten waar verduurzaming de meeste zoden aan de dijk zet. Hoe je individuele verduurzaming per straat, wijk of gemeente kunt realiseren. Waar voldoende energie beschikbaar is en waar niet.  

We hebben aardbevingsgebieden in Groningen in kaart gebracht voor potentiële nieuwbouw. We hebben grondwaterstudies gedaan voor paalrot en funderingsproblemen. Er is zoveel open data over en rond vastgoed beschikbaar, maar je moet weten waar het is. Weten wat het betekent. Weten wat de actualiteit is. En dan een algoritme hebben om die data te mijnen, op te werken, passend te maken op normen en wetgeving en dan kunnen gebruiken. Open data is prachtig, maar het is vaak een ruwe grondstof diep verborgen in datamijnen bij vele instanties die je ook nog eens niet makkelijk vindt en doorzoeken kan. Die kennis is wellicht de belangrijkste kennis die we als Fortierra in al die jaren hebben opgebouwd. 

Is er nog iets anders dat je over dit onderwerp kwijt wilt?

Er is nog veel meer dat we met de vastgoedpas kunnen doen. Ideeën genoeg. Maar eerst moeten we de continuïteit borgen en de huidige klanten goed blijven bedienen. Daarna is deze uitspraak erg toepasselijk: ‘The sky is the limit..‘

                                                    "The sky is the limit.."

Als mensen na het lezen behoefte hebben aan meer informatie, waar kunnen ze dan terecht?

Je kunt een e-mail sturen naar ons algemene e-mailadres: info@fortierra.com, ons via LinkedIn benaderen of onze website bezoeken: www.fortierra.com.

Meepraten over de impact van data?

Word gratis lid van onze data communities, binnen 1 minuut heb je een account aangemaakt en praat je mee op: www.datacommunities.nl.